Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, intră în vigoare la data de 25 august 2026 și aduce o modificare importantă pentru proprietarii construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.
Pentru o perioadă limitată de un an de la intrarea în vigoare a legii, proprietarii vor putea solicita emiterea unei autorizații de regularizare pentru o categorie mult mai largă de construcții decât cea permisă de regimul juridic obișnuit.
În mod normal, autorizația de regularizare poate fi emisă numai pentru anumite construcții expres prevăzute de lege. Potrivit art. 301 alin. (2) din Legea nr. 169/2026, sunt vizate, în principal, locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, anexele gospodărești cu o suprafață de până la 150 mp, precum și lucrările de închidere a balcoanelor, dacă acestea nu presupun extinderea pe domeniul public.
Legea instituie însă, pentru primul an de aplicare, un regim derogatoriu. Astfel, în intervalul de 12 luni calculat de la 25 august 2026, pot solicita regularizarea și proprietarii altor categorii de construcții, fără limitarea obișnuită referitoare la suprafață sau destinație.
Această posibilitate nu înseamnă însă că orice construcție neautorizată va putea fi automat legalizată. Pentru emiterea autorizației trebuie verificată încadrarea construcției în reglementările de urbanism aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, precum și îndeplinirea obligațiilor fiscale și a măsurilor contravenționale prevăzute de lege.
Procedura presupune, în esență, două categorii de verificări.
Prima este una tehnică. Proprietarul trebuie să obțină expertize realizate de specialiști atestați, prin care să se verifice respectarea cerințelor esențiale aplicabile construcției, cum sunt rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, siguranța în exploatare, performanța energetică, izolarea termică și protecția împotriva zgomotului.
Cea de-a doua verificare privește conformitatea urbanistică a construcției. Aceasta este realizată de structura de specialitate a autorității locale, iar în situația în care primăria nu dispune de personal de specialitate, verificarea poate fi efectuată de un specialist contractat în acest scop.
Dacă în urma expertizelor sunt identificate neconformități, emiterea autorizației poate fi condiționată de efectuarea unor lucrări prin care construcția să fie adusă în parametrii impuși de lege. Prin urmare, regularizarea nu presupune doar depunerea unor documente, ci poate implica inclusiv intervenții efective asupra construcției.
Un aspect care trebuie avut în vedere îl reprezintă și costurile procedurii. În perioada specială de un an, atât cota datorată Inspectoratului de Stat în Construcții, cât și taxa aferentă autorizării sunt stabilite la un nivel de zece ori mai mare decât cel aplicabil în cazul unei construcții autorizate în condiții obișnuite.
Deși costurile pot fi importante, consecințele neparcurgerii procedurii pot fi considerabil mai severe.
După expirarea termenului de un an, autoritățile administrației publice locale vor putea proceda la desființarea lucrărilor neautorizate și recuperarea cheltuielilor de la proprietar sau, după caz, vor avea obligația de a solicita instanței desființarea construcțiilor realizate fără respectarea procedurilor legale de autorizare și pentru care nu a fost obținută autorizația de regularizare.
Cererea de chemare în judecată este formulată de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea perioadei de un an, pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate al primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcții.
Instanța va soluționa cauza cu citarea proprietarului și a autorității locale și va putea dispune, în funcție de situația concretă, desființarea totală sau parțială a construcției ori măsuri pentru readucerea imobilului la situația anterioară.
Hotărârea prin care se dispune desființarea construcției constituie titlu executoriu și este transmisă organelor de executare ale autorității administrației publice locale. Demolarea se realizează pe cheltuiala proprietarului, potrivit procedurii simplificate prevăzute de lege.
Din punct de vedere practic, proprietarii care dețin construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia nu ar trebui să lase demersurile pentru ultimele luni ale termenului. Obținerea expertizelor, verificarea situației urbanistice, completarea documentației și, dacă este cazul, realizarea lucrărilor necesare pentru aducerea construcției la conformitate pot presupune o perioadă considerabilă.
Termenul special începe să curgă la 25 august 2026 și este limitat la 12 luni. Pentru multe construcții, această perioadă poate reprezenta singura posibilitate reală de a intra în legalitate înainte ca autoritatea locală să poată iniția procedurile de desființare.